也許你曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)，大品牌店鋪的選址過(guò)程十分復(fù)雜，光是調(diào)查表格就多達(dá)幾百頁(yè)。不要覺(jué)得夸張，因?yàn)檫@的確是真的；但也不要被嚇到，只要?jiǎng)?chuàng)業(yè)者們領(lǐng)悟到一個(gè)“算”字，再難的問(wèn)題也可以迎刃而解。
要明確選址的目的
是為了盈利還是為了進(jìn)入一個(gè)新的戰(zhàn)略領(lǐng)域，包括進(jìn)入一個(gè)新的區(qū)域、一個(gè)新的商圈類(lèi)型。如果是前者，要確定投資回收期、年回報(bào)率、總回報(bào)率等目標(biāo)，當(dāng)然，有用對(duì)金額來(lái)衡量的，如某餐飲連鎖公司對(duì)店鋪投資的年盈利目標(biāo)是00萬(wàn)元，這個(gè)雖然不算科學(xué)，但也可以作為決策依據(jù)之一。如果是后者，也要確定一個(gè)更高虧損額度，當(dāng)然，如果是金額比較大，還需要考慮虧損金額來(lái)源問(wèn)題，曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)這樣的現(xiàn)象，企業(yè)對(duì)新店(或新的投資項(xiàng)目)初始信心十足，一虧損就開(kāi)始發(fā)毛，接著就開(kāi)始動(dòng)搖、內(nèi)訌，更后，所有的投入全部變成了沉默成本，就真的成了虧損。
算算店鋪的問(wèn)題
這里有四個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：店鋪投資總額、期間費(fèi)用(固定費(fèi)用，也可理解為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)、邊際利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)額。我們要知道的投資回收期、年率、總率都是用這些原始數(shù)據(jù)算出來(lái)的，例如：投資回收期=店鋪投資總額/(月?tīng)I(yíng)業(yè)額×邊際利潤(rùn)率-月期間費(fèi)用)只有投資回收期、年率、總率等指標(biāo)符合公司要求的店鋪才可以投資。
作為一個(gè)連鎖企業(yè)，上述四個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)中，邊際利潤(rùn)率一般不會(huì)發(fā)生太大變化。店鋪投資總額和期間費(fèi)用應(yīng)該有歷史數(shù)據(jù)可以參考的，即使有差異，也很容易預(yù)算出來(lái)，當(dāng)然，這里需要掌握土建、店鋪面積、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等影響店鋪投資的要素了。難度更大的就是營(yíng)業(yè)額的預(yù)估，這也就是很多連鎖企業(yè)做商圈調(diào)查的根本目的。